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내 집 마련이 가장 어려운 세계 도시는 어디일까요❓❓❓
얼마 전 미국의 컨설팅업체인 데모그라피아에서 2023년 판 '국제 주택 구입 능력 지수'를 발표하였는데요, 이 보고서는 2022년 3분기를 기준으로 8개국(호주, 캐나다, 중국, 아일랜드, 뉴질랜드, 싱가포르, 영국, 미국)의 94개 주요 주택 시장(대도시권)에서 중간 소득 층의 주택 구입 능력을 평가하였습니다.
팬데믹과 제재가 또 다른 해로 이어지면서, 밀집된 도시 지역에서 교외와 외곽 지역의 넓은 집과 대형 마당(정원)을 갖춘 집으로 이동하는 가구의 움직임이 계속되고 있습니다.
그 결과, 많은 시장에서 전례 없는 속도로 주택 가격이 상승하고 있으며, 이미 주택 인플레이션으로 가장 심한 영향을 받은 저소득층과 중산층 가구들은 삶의 질이 더욱 하락할 것으로 보입니다.
주택 가격 적정성은 2022년에는 일반적으로 안정화되었지만, 팬데믹 이전보다는 높은 가격으로 유지되었습니다.
데모그라피아의 보고서는 중위 소득 계층의 사람들에게 주택 가격이 얼마나 접근 가능한지를 분석한 조사 결과입니다. 주택 구입 능력은 단순히 주택 가격을 비교함으로써 평가되는 경우가 많으나, 사실상 소득을 고려하지 않으면 주택 구입 능력을 평가할 수 없습니다.
'주택 구입 능력 지수'는 주택 가격 대비 소득 비율로, 해당 도시의 주택 가격 중간값을 도시의 중간 가계 소득으로 나눈 값입니다.
주택 구입 능력 지수가 5.1이상이면 집을 사는 것이 극도로 어려운 상황, 4.1~5.0이면 상당히 어려운 상황, 3.1~4.0이면 다소 어려운 상황이라는 뜻입니다.
2022년 국가별 주택 구입 능력 지수는 아래의 표와 같습니다.
국가별 주택 구입 능력 평가: 시장별 합계 | ||||||
국가 | 구입 가능한 (3.0 &아래) | 다소 구입하기 어려운 (3.1-4.0) | 상당히 구입하기 어려운 (4.1-5.0) | 극도로 구입하기 어려운 (5.1 &이상) | Total |
국가별 중앙값 |
호주 | 0 | 0 | 0 | 5 | 5 | 8.2 |
캐나다 | 0 | 1 | 1 | 4 | 6 | 5.3 |
중국: 홍콩 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 18.8 |
아일랜드 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 5.1 |
뉴질랜드 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 10.8 |
싱가포르 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 5.3 |
영국 | 0 | 0 | 10 | 13 | 23 | 5.3 |
미국 | 0 | 12 | 18 | 26 | 56 | 5.0 |
Total | 0 | 13 | 29 | 52 | 94 | 5.3 |
국가별로 살펴보면 주택 구입 능력 지수가 가장 높은(집을 사는 것이 가장 어려운) 순위는 다음과 같습니다.
1위. 홍콩(18.8)
2위. 뉴질랜드(10.8)
3위. 호주(8.2)
4위. 캐나다, 싱가포르, 영국(5.3)
5위. 아일랜드(5.1)
6위. 미국(5.0)
2022년 주택 구입 능력은 팬데믹 수요 충격으로 인해 발생한 거대한 주택 가격 상승을 반영하고 있습니다. 그 이후 일부 주택 가격의 개선이 이루어졌으며, 수요 충격이 보다 정상적인 시장 추세로 대체됨에 따라 더 많은 개선이 예상됩니다.
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그렇다면 94개 주요 도시의 주택 구입 능력 지수는 어떨까요?
도시별 주택 구입 능력 평가
(사진=스태티스타)
집을 사는 것이 가장 어려운 도시 순위 TOP 10
1위. 홍콩(18.8)
2위. 시드니(13.3)
3위. 밴쿠버(12.0)
4위. 호놀룰루(11.8)
5위. 산호세(11.5)
6위. 로스앤젤레스(11.3)
7위. 오클랜드(10.8)
8위. 샌프란시스코(10.7)
9위. 멜버른(9.9)
10위. 토론토(9.5)
참고로, 그래프에는 나와 있지 않지만 반대로 가장 저렴한 주택 시장은
1위. 피츠버그(3.1)
2위. 로체스터(3.2)
3위. 클리블랜드(3.5)
4위. 세인트루이스(3.5) 순입니다.
주택 시장은 대도시권 지역이며 동시에 노동 시장이기도 합니다. 잘 작동되는 시장에서는 평균 가격대의 주택이 중간 소득 가구의 대부분에게 감당할 수 있어야 합니다. 이는 몇십 년 전에는 대부분 그러했습니다.
감당할 수 없을 정도로 너무 비싼 주택이 미치는 영향
악화되어가고 있는 주택 구입 능력은 중산층에게 실존적 위협이라는 광범위한 견해가 있습니다. OECD는 'Under Pressure: The Squeezed Middle-Class'(압박 받은 중산층)에서 중산층은 생활비 문제에 직면하고 있으며, 소유 주택 가격의 상승이 "중산층 지출 증가의 주요 원인"이라고 발표했습니다.
또한 많은 국가들에게 고통을 주고 있는 출산율의 하락은 주택 구매 능력 및 생활비 위기와 강한 연관성이 있음을 보여주는 연구 결과가 점점 늘어나고 있습니다.
주거 가격이 더욱 부담스러워지면 가계는 더 저렴한 시장으로 이동하게 됩니다. 이는 미국과 캐나다의 주택 시장의 경우에서 실지로 상당한 순 이동이 일어나고 있음을 볼 수 있습니다(특히 캘리포니아 시장과 토론토 및 밴쿠버).
프랑스 경제학자 Thomas Piketty는 전 세계적으로 부의 불평등이 심화되고 있다고 설명했습니다. 노스웨스턴 대학교의 Matthew Rognlie는 이러한 불평등의 많은 부분이 급격히 상승하는 주택 가격으로 추적될 수 있으며, 이는 주택 구입 능력 악화로 이어진다는 것을 보여주었습니다.
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주택 구입 능력 악화의 해결책
주택 구입 능력은 정부가 주거용 토지 공급에 인위적인 제한을 얼마나 두느냐에 따라 결정되는 하나의 요소입니다. 전 세계적으로 지배적인 토지 이용 규제 방식이 도시 지역의 주택 건설을 심각하게 제한하는 도시 규제가 되었으며, 이는 주택 구입 능력의 실질적인 악화와 생활비의 위기로 이어지기 때문입니다.
토지 이용 정책이 주택 구입 능력을 악화시키는 데 기여할 경우, 불평등의 증가는 공공 정책의 결과로 볼 수 있습니다. 주택 구입 능력 문제를 해결하기 위해서는 과도하게 규제된 시장에서 토지에 대한 경쟁 시장을 복원하고, 그 속에서 주택 구입 능력을 악화시키는 토지 이용 정책을 피하는 개혁이 필요합니다.
Rognlie는 "증가하는 주택 가격의 위기에 맞서기 위한 자연스러운 첫 단계는 이러한 규제를 재검토하고 주택 공급을 확대하는 것"이라고 제안합니다.
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